台商買地建廠 常見風險

台商買地建廠 常見風險

2009/08/19

【經濟日報╱劉芳榮（上海富蘭德林律師事務所總經理)】 台商在大陸蓋廠過程中，常發生單是打樁費用就超過土地購買成本的窘境，原因是台商在土地購買前，只在乎土地每畝價格，未進行地質、土壤或其他必要前置探勘作業。舉例來說，上海附近周圍屬於沖積平原，土質較鬆軟，需要更多的打樁花費，但到其他省分也許就不同。不同工廠對土地承載壓力或其他要求都不相同，台商必須在支付土地款前就作好探勘，確認未來打樁費用符合建廠預算，才不會發生光是打樁費用就超出預算好幾倍的情況。 除此之外，付了土地款卻拿不到土地使用權證，也是台商常見的土地風險，大陸官方出售土地使用權的制度已改為額度制，或者說是「招、拍、掛」制度，過去台商只要與地方政府就某塊土地達成購買共識，基本上取得土地使用權證都沒問題。 目前情況已改為全國一年要出售多少土地、有多少畝土地可以取得土地使用權證，都由中央政府總量控制，通稱為「指標」，許多地方政府在還沒拿到土地使用權證指標前，先將土地出售給台商，形成台商先付了土地款，但拿到土地使用權證的期限卻遙遙無期。 台商在購買土地前，必須先確認地方政府到底有沒有取得該筆土地使用權證的額度指標，才不會陷入土地所引發的投資風險。 拿不到土地使用權證最大的問題是不能將土地拿去銀行抵押，萬一台商買到的土地是集體土地，一樣不能用來融資。 所謂的「集體土地」，類似台灣早期農業用地，大陸法律規定很清楚，不允許外商投資企業在集體土地上從事工業或商業用途，實務中也有台資企業最後真的取得集體土地使用權證，但土地使用權證與一般國有土地的土地使用權證還是存在很大的不同，無法在市場上自由轉讓，銀行自然不予承認。 從法律上來看，台商在集體土地上所蓋的房產，就算當地建委（建設委員會）核發給房產證，但因違反外資企業不得在集體土地從事工業或商業用途的規定，該房產嚴格定義上可被認定為違章建築，如果遇到要在大陸上市，或是回台第一上市，這些集體土地所衍生出的法律問題都會被放在放大鏡下逐一檢視，甚至成為企業最終無法上市的原因。 會計師角度有所不同，有些會計師會依「實質重於形式」的判斷標準，由該筆集體土地所能創造出的現金流，進一步承認集體土地在會計上進入無形資產的地位。